건물주가 되는 첫걸음, 상가주택 짓기

상가주택, 2010년부터 이 부동산 상품에 주목했던 많은 분들은아마 그 후에 한국경제의 큰 흐름인 저금리와 인구 고령화, 조기 은퇴 트랜드 속에서 재테크에 큰 이익을 보셨을 거라고 생각합니다.제가 상가주택에 관심을 가지게 된 것은 2014년 초였는데이 때는 상가주택 비니지스가 대중적으로 확산되는 초기였죠.아쉽게도 그 때는 서점에서 상가주택에 대한 책은 최길찬의상가주택 이야기 정도 이었기 때문에  이 부분에 대한 투자검토를할 때 큰 도움을 받을 수 없었습니다.2016년 발간된 이 책은  상가주택에 관심있는 분이라면아마도 아실 <주택저널> 기자와 리슈건축 대표가 공저한실제 사례를 담은 책입니다.성공사례로 SBS 방송에도 나왔던 망원동 모퉁이집 등3가지 사례를 통해 상가주택 건축 비지니스에 대해 설명하고 있으며 상가주택 건축 및 투자를 검토하는 분들에게참고할 만한 정보를 주고 있습니다.제가 공부했던 상가주택 책 중 4번째 책으로대체로 쉽게 잘 써진 책입니다. 다만, 상가주택 건축시 발생할 수 있는 실제 많은 문제점을공개적으로 언급하지 못하고 있다는 것은아쉬움으로 남습니다. 충분히 저자들의 입장을 이해할 수 있을 것 같습니다만,제가 3년간 서울 및 수도권을 뒤지면서 이런 상가주택을 지으려고 대상 토지를 찾았으나 여기 사례처럼 사업성이 나오는토지를 찾는 것은 거의 불가능에 가깝고또 가능한 토지는 너무 비싸서 (2014년 하반기부터 2017년까지급등) 사실상 건축시에도 상가주택의 최소수익률이라고 할 수 있는3%의 수익률을 확보하는 것도 불가능한 경우가 많습니다.그리고 이미 건축이 가능한 토지주나 낡은 건물주들은이를 반영하여 토지가격을 호가하기 때문에 이 책에 나온 성공사례만을 가지고꿈을 꾼다면현실에서는 낭패를 보기 쉬을 것 같습니다.이를 전제로이 책을 찬찬히 읽으시면상가주택 짓기는 재테크에 큰 도움이 되실 것 같습니다.저의 경우는 오랜 준비끝에동탄2신도시 상가주택 토지를 매입하여 건축하려다설계사를 잘못 만나서 건축을 포기하고일부 경제적 손실도 감수했었기 때문에이 책의 내용이 더 와 닿는군요.이 책을 공부하시고 좋은 설계사분들 (사실상 이건 운에 가깝습니다)을만나시길 바랍니다.

실패 없는 상가주택을 짓는 노하우 10가지 건물주가 되는 첫걸음, 상가주택 짓기 는 기획부터 준공까지 10가지 단계별로 실패 없는 상가주택을 짓는 데 도움 되는 다양한 노하우를 풀어냈다. ‘내가 살고 싶은 단독주택’과 ‘임대세대가 원하는 공간’을 둘 다 놓치지 않는 법, 개발비용 부담을 낮추면서 임대 경쟁력을 높이는 법, 상가주택만의 설계법, 건축가·시공사와의 소통법, 리스크와 하자 줄이는 법 등 독자들의 궁금증을 해소할 만한 내용들이 차근차근 담겨 있다.

프롤로그 살면서 돈 버는 집, 상가주택에서 행복을 찾다

1부. 그들은 어떻게 상가주택을 지었을까?

1. 1석 5조, 집에 실용을 담다 : 망원동 모퉁이집
10년 뒤 생활 계획까지 집에 반영했어요
58평 땅에 건축한 1석 5조 ‘종합선물세트’
상가주택이라고 집을 양보하지 않았다
상가주택 지은 계기로 다른 집 원룸 관리도 시작하다
주거와 사무실 모두 해결하고도, 월 700만원 임대수익
집, 어찌됐건 한번은 지어보는 게 낫다

2. 땅의 한계를 넘어 수익률을 최대화하다 : 동교동 UFO
빚 남은 50년 된 단독주택, 신축하기까지 고민이 많았다
부모님의 노후생활을 해결하기 위해 지은 집
디자인 역발상으로 임대수익 높이기 승부수
깊은 이해와 충분한 소통이 가능하게 한 일

3. 일터와 주거와 공존을 꾀하다 : 상도동 반달집
사업장 임대료 내느니 내 집에서 일하자, 마음먹었죠.
불리한 땅도 내 몸에 맞추면 살릴 수 있다고?
일터와 공존하는 살림집을 만들다
그들의 집, 휴식과 취미생활을 위한 아지트
어떤 집에서 살고 싶은지, 깨알같이 적었다

4. 단독주택의 꿈을 실현하면서 수익을 얻다 : 통영 도마집
동트리오 삼형제의 ‘도서관과 마당이 있는 집’
세 아들의 꿈과 관계가 자라는 집을 짓고 싶었다
다양한 일상이 생성되는 마당집
필지를 분할해서 개발비용 부담을 낮추다
가족의 삶이 얼마나 가치 있어질 수 있는가

2부. 좋은 기획이 있어야 좋은 상가주택이 나온다

1. 상가주택을 기획하기 전에 해야 하는 것들
왜 상가주택인가, 목적을 분명히 하라
상가주택의 장단점을 파악하라
우선순위를 결정하라
비용을 지불할 의사가 있는지 고민하라

2. 좋은 사업기획서에 필요한 세 가지
사업수지분석표를 만들어보자
*망원동 모퉁이집의 규모검토와 사업수지 분석 사례
자금의 확보금액에 맞게 기획하라
*통영 도마집의 자금계획 사례
프로그램의 선택은 직접 시장조사를 통해 결정하라
*동교동 UFO의 임대현황 조사와 건축 다이어그램 사례

3. 모든 건축주가 풀어야 할 숙제, 나만의 스토리 찾기
내 삶의 이야기를 들려주라
통영 도마집의 스토리와 위시리스트
‘책집+마당집+놀이집’ 트리오가 탄생하다
상도동 반달집의 스토리와 위시리스트
못생긴 땅을 개성 있게 만든 ‘반달집’이 탄생하다

3부. 상가주택 잘 짓는 비법은 따로 있다

1. 상가주택 설계는 달라야 한다
상가 동선과 주거 동선을 분리하라
주인세대는 꼭 마지막 층에 있어야 하는가?
출입구는 건축물의 대문이다
임대세대의 경쟁력을 찾아야 한다
지하층을 파야 하는 기준은 무엇인가?
용적률을 다 채우는 게 좋은 것은 아니다
주인세대가 좋으면 건물 매매가 쉽다
공사비 사용에 있어 선택과 집중을 하라
상가 업종을 반영한 설비공사를 고려하라

2. 건축가와 잘 맞아야 만족도가 높다
건축가를 잘 활용해야 비용을 절약할 수 있다
파트너로서의 건축가를 선정하라
3단계 건축설계를 꼼꼼히 거쳐라
건축 설계비에는 변수가 있다
건축가의 다양한 역할을 활용하라

3. 건축주·건축가·시공자, 삼자 소통을 하라
소통은 구체적이고 명확한 도구로 해야 한다
설계 단계별 소통 도구는?
소통에는 적절한 시기가 있다

4. 시공사 선정을 잘해 리스크를 줄여야 한다
일반적인 비교견적의 함정을 조심하라
‘평당 단가’ 공사비 계산법을 경계하라
건축설계를 공짜로 해주는 시공계약은 피하라

5. 견적을 잘 내야 수익성을 지킨다
공사 내역서, 건축주도 알아야 한다
공정표를 기준으로 공사비 지불방식을 결정하라
하도급 업체에 지급되는지 확인해야 한다

6. 단열만 잘 해도 입소문이 난다
단열효과가 높은 시공법을 선택한다
단열재 시공법도 미리 확인한다
단열 하자, 빨리 발견할수록 좋다
단열에서 중요한 창호 선택의 기준이란?

7. 준공 전 체크만 잘해도 하자가 줄어든다
준공 전 체크 리스트를 확보하라
준공 후 체크 리스트로 문제를 예비하라

에필로그 성공한 상가주택 건축주들에게 배우자